国有土地房屋评估方法范例

国有土地房屋评估方法范文1

引言：远离立法的本意，歪曲公共利益的需要，或没有实现合理、公平、公正、全面的补偿，如果实施强制拆迁，那么就是间接地发动

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。座右铭：一生只向真理低头！

国有土地房屋评估方法范文2

    一、公益拆迁与商业拆迁未加区分

    关于物权法第四十二条中“公共利益”的界定问题在理论界争论很大,这里只想从具体的审判实践谈公益拆迁和商业拆迁对房屋拆迁案件审理的影响。如果是公益拆迁,则根据相关法律规定得到相应的补偿。由于这种拆迁是为了公共利益,因此,其补偿一般较低,被拆迁人也容易接受。但现实情况往往是纯粹的商业开发却打着“旧城改造”、“公益事业”的旗号,对被拆迁人给予类似于公益拆迁那样较低程度的补偿。开发商赚了大钱,被拆迁人的利益却在“公共利益”的名义下大受其害。也因此,不少被拆迁人以拆迁补偿太少而起诉要求撤销已经签订的拆迁补偿协议。。而如果有了这种区分,法官可以直接根据商业拆迁的性质判断某些拆迁补偿协议存在显失公平的情形,从而支持被拆迁人撤销拆迁补偿协议的请求,使其利益得到公正的维护。因此,关于“公共利益”的界定问题,看似一个宏观的理论问题,但实际上对房屋拆迁案件的处理起着举足轻重的作用,系亟待解决的问题。

    二、城市房屋拆迁中被拆迁房所占区域内的土地使用权的补偿缺位

    根据物权法第一百三十七条的规定,城市房屋住宅用地可以通过支付对价以出让方式获得。但实际上,在物权法之前,已经有很多城市居民实际享有其私产房占有范围内的土地使用权,其实也是国有土地的使用权,也相当于物权法意义上的建设用地使用权。这些城市居民的国有土地使用权的取得情况较为复杂,从原国家土地管理局的一个文件中可以看出一些端倪。1995年3月11日,原国家土地管理局在《确定土地所有权和土地使用权的若干规定》中指出:“土地使用者经国家依法划拨、出让或初期接收、沿用、或通过依法转让、继承、接受土地上建筑物等方式使用国有土地的,可以确定其国有土地使用权”,“土地公有制之前,通过购买房屋土地及租赁土地方式使用私有土地的,土地转为国有后迄今仍继续使用的,可确定现使用者的国有土地使用权。”由此可见,这些城市居民所享有的私有房屋占用范围内的土地使用权是合法的。

    但是,《拆迁条例》并没有明确收回已经划拨、出让的土地使用权的补偿问题。根据《拆迁条例》第二十四条之规定,货币补偿的金额,根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素,以房地产市场评估价格确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。而以《拆迁条例》为依据制定的地方规章,也基本对土地使用权的补偿采取回避的态度。如《北京市城市房屋拆迁管理办法》第二十二条规定,被拆迁房屋的房地产市场评估价包括房屋的重置成新价和区位补偿价;《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》第五十三条规定,估价机构应当根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素进行评估,评估时间以房屋拆迁许可证核发之日为准。其中,都没有涉及土地使用权的补偿问题。而从我们的生活经验判断,土地的价值远远大于地上所附房屋的价值,拆迁人的目的并不是为了取得被拆迁人的房屋及其附属物,而是为了取得房屋及其附属物占用范围内的土地使用权,取得土地使用权并进行投资获得收益才是房屋拆迁的最主要内容。但我们的拆迁补偿制度中,恰恰没有对最有价值的土地使用权进行补偿的内容。

    三、裁判援引的法律依据存在矛盾

    根据我国立法法第第(六)项和物权法第四十二条之规定,对非国有财产的征收,只能由法律规定,为了公共利益进行拆迁时必须依照法律规定的权限和程序进行征收。但在实践中,我国的拆迁没有区分公益拆迁和商业拆迁,现实中的拆迁实际上已经等同于对非国有财产(私人房屋)的征收。目前,对这种征收行为进行规范的主要是《拆迁条例》,而该条例在我国属于行规。因此,在对房屋拆迁纠纷案件作出判决援引法律时陷入了两难的境地:如果引用《拆迁条例》,则有违立法法第和物权法第四十二条之精神,因为后者规定对非国有财产的征收,只能由法律规定,为了公共利益进行拆迁时必须依照法律规定的权限和程序进行征收;如果不援引《拆迁条例》,就无法在判决中指明法律依据从而很好地阐明判决的意旨。

    四、因补偿、安置问题发生争议时的处理程序混乱

    根据《拆迁条例》第十六条之规定,拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议的,经当事人申请,由房屋拆迁管理部门或进行行政裁决。当事人如果对行政裁决不服可以在法定期限内提起行政诉讼。而根据1996年《最高人民关于受理房屋拆迁、补偿、安置等案件问题的批复》,拆迁人与被拆迁人因房屋补偿、安置等问题发生争议,或者双方当事人达成协议后,一方或者双方当事人反悔,未经行政机关裁决,仅就房屋补偿、安置等问题,依法向人民提起诉讼的,人民应当作为民事案件受理。这也就意味着,拆迁人与被拆迁人仅就房屋补偿、安置等问题发生争议,依法向人民提起诉讼的,人民应当作为民事案件受理。由此可见,《拆迁条例》与该司法解释在“当事人在达成拆迁补偿协议前因房屋补偿、安置等问题发生争议时”应该如何解决存在抵牾。依据《拆迁条例》应该先申请行政裁决,如果对裁决不服,可以提起行政诉讼;而依据司法解释,则可以直接提起民事诉讼。两个规范性文件,一个是行规,一个是司法解释,相互之间存在着明显的矛盾。此外,《拆迁条例》对行政强制执行规定也存在明显的不足,其中比较突出的问题是适用司法强制和行政强制的规定含糊不清,这也容易导致行政强制执行权在拆迁过程中被滥用。《拆迁条例》第十五条将拆迁人和被拆迁人通过仲裁和司法解决纠纷的途径限定为“拆迁补偿安置协议订立后”,客观上造成了大量拆迁纠纷只能以行政裁决的方式来解决,并最终通过行政强制来执行,从而剥夺了被拆迁人获得司法救济的机会。

    五、拆迁房屋上的承租人保护不力

    在拆迁案件中,有一部分是拆迁房屋上的承租人因没有得到相应补偿而提起的诉讼,此种诉讼要么以被拆迁人为被告,要求与被拆迁人对拆迁补偿款进行合理分配;要么直接以拆迁人为被告要求其给予补偿。在后者,因承租人对拆迁人没有实体上的请求权,故一般会驳回其诉讼请求。而在前者的情况下,实践中的情形一般是拆迁补偿款都给了被拆迁人,然后由被拆迁人给承租人补偿。此时,因主动权在被拆迁人手里,即使判决被拆迁人对承租人进行补偿,但在具体数额的确定上也无章可循,承租人的权益很难得到保障。但客观地讲,在很多情况下,被拆迁房屋出租给承租人进行商业经营时,承租人因拆迁而遭受的损失是巨大的,其损失数额有时甚至会超过被拆迁人自己。《拆迁条例》第三十三条虽然规定了对非住宅房屋拆迁时的停产停业损失,但并没有明确这一补偿是否给承租人。因此,目前仅仅依靠从被拆迁人手中分得部分拆迁补偿款的制度设计,已经很难保障承租人的合法权益。

    六、拆迁评估中的评估方法缺乏科学性

国有土地房屋评估方法范文3

    第二条  在本市行政辖区内进行基准地价、标定（准）地价、国有土地使用权出让价格、交易价格等地价的评估和管理，应当遵守本办法。

    第三条  市土地管理部门会同市价格主管部门具体负责本市行政辖区内的地价管理。

    第四条  本市对土地使用权价格实行直接管理和间接管理相结合的原则，建立以基准地价、标定（准）地价为基础的地价机制。

    第五条  基准地价是城镇内一定时期的不同土地区域或级别的不同用途的土地使用权单位面积平均价格。

    标定（准）地价是以基准地价为基础确定的标准宗地在正常土地市场和正常经营管理条件下某一期日的土地使用权价格。

    第六条  基准地价和标定（准）地价由市价格主管部门会同市土地管理部门等有关部门拟定，经市批准后，定期向社会公布，并报省级相关行政主管部门备案。

    第七条  。国家有新的标准时，从其规定。

    第  基准地价和标定（准）地价在首次公布后每二至三年调整、公布一次；土地市场价格涨落幅度较大时，也可以每一年调整、公布一次。

    第九条  基准地价、标定（准）地价评估成果可以采用图、表两种形式公布。

    基准地价评估成果包括城镇土地的级别或区域界线、范围及区域范围内不同用途的基准地价和评估的基准期日等内容。

    标定（准）地价评估成果包括所选标准宗地的具置、条件及相应的土地使用权价格和评估的基准期日等内容。

    第十条  以协议方式出让土地使用权的，出让价格不低于海南省确定的最低价。

    第十一条  以招标、拍卖方式出让土地使用权的，招标、拍卖底价由市土地管理部门、市价格主管部门按不低于标定（准）地价的原则共同核定，报市批准后执行。

    第十二条  土地使用人经市规划部门批准，增加容积率的，应当在市规划部门批准后十五日内向市土地管理部门补交容积率调整后的地价款差额。

    第十三条  市土地管理部门应当在每个月的前三个工作日公布上月出让宗地的出让价格及出让方式、出让年限、受让人、使用用途、面积、位置等内容，接受社会监督。

    第十四条  土地使用权转让、出租、抵押的，交易双方当事人应当在签订转让、出租、抵押合同后十日内到市土地管理部门办理登记，申报交易土地的评估价格、转让的成交价格、租金、抵押担保金额，不得瞒报或作不实申报。市土地管理部门应当在十日内作出是否给予登记的决定，并书面通知当事人。

    在土地所有权、土地使用权、土地他项权利变更登记过程中涉及的其他地价管理事项，依据原国家土地管理局颁布的《土地登记规则》的有关规定执行。

    第十五条  土地使用权转让的成交价格明显低于同期、同类、同质宗地的市场价格，且低于标定（准）地价20％的，转让双方当事人又未能议定合理的转让价格时，市可以按照成交价格直接行使优先购买权。

    市行使优先购买权时，制作《国有土地使用权优先购买决定书》，并送达土地使用权转让双方当事人。《国有土地使用权优先购买决定书》的内容应包括优先购买宗地的位置、面积、用途、权属状况，行使优先购买权的原因等。

    优先购买的土地，由托市土地管理部门管理。

    第十六条  土地使用权转让的市场价格在一定时期内因不合理投机等非正当因素导致上涨过快过高，严重影响房地产市场秩序的，市可以采取冻结地价、特定区域内土地转让等必要措施。

    第十七条  以出让方式取得并用于普通居民住宅建设的土地使用权，其转让的土地增值额不得超过扣除项目金额的20％。扣除项目依照《中华人民共和国土地暂行条例》第六条确定。

    按前款规定转让土地使用权的，转让双方当事人应当在转让合同签订前将土地使用权转让价格报市土地管理部门和市价格主管部门共同核准，核准结果送交税务部门备案。土地使用权转让价格未经市土地管理部门和市价格主管部门共同核准的，市土地管理部门不予办理转让登记。

    第十  以划拨方式取得的土地使用权转让时，应当按规定办理出让手续并按标定（准）地价40％缴纳土地使用权出让金。

    房屋所有权人以营利为目的，将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的，应当将租金中所含土地收益上缴国家，其标准由市土地管理部门会同市价格主管部门拟定，报经市批准后执行。

    第十九条  具有下列情形之一的，应当进行地价评估：

    （一）土地使用权出让；

    （二）土地使用权出售、交换和赠与；

    （三）土地使用权出租、抵押；

    （四）处分抵押的土地使用权或以土地使用权清偿债务；

    （五）企业兼并、分立、破产清算、联营、股份制改造等引起土地使用权转移的；

    （六）依法收回土地使用权；

    （七）法律、法规规定需要进行地价评估的其他情形。

    第二十条  地价评估必须由具备相应资格的评估机构办理。

    在本市范围内从事地价评估业务的地价评估机构必须向市土地管理部门备案，并于每年的12月31日以前向市土地管理部门报送年度地价评估业绩报告、专业技术人员变动情况及三宗地的地价评估实例报告书。

    第二十一条  评估机构作出的地价评估结果，必须报经市土地管理部门确认；改建或新设股份有限公司的地价评估结果的确认按国家有关规定执行。

    国有企业土地资产的评估结果由市土地管理部门做初步确认后，再移送国有资产管理部门做终极确认。

    对地价评估结果行使确认职权的部门应当出具地价评估结果确认书。

    经确认的地价评估结果自评估基准期日起六个月内有效。

    第二十二条  以拍卖方式处分抵押的土地使用权或以拍卖的土地使用权清偿债务的，拍卖底价不得低于经市土地管理部门确认的评估价格。国家另有规定的，从其规定。

    第二十三条  地价评估应当遵循公正、公平、公开的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，以基准地价、标定（准）地价为基础，参照本市的市场价格进行评估。

    第二十四条  

    （一）基准地价系数修正法；

    （二）剩余法；

    （三）收益还原法；

    （四）市场比较法；

    （五）成本逼近法；

    （六）路线价法。

    其中，（一）、（二）、（三）、（四）项方法应作为主要评估方法，（五）、（六）项方法作为辅助评估方法。

    第二十五条  土地使用权交易双方当事人及地价评估机构对市土地管理部门不予确认、登记的决定或对市行使优先购买权的决定持有异议的，有权依照《行政复议条例》或《中华人民共和国行政诉讼法》的规定，申请复议或起诉。

    第二十六条  违反本办法第二十三条规定，地价评估机构不按国家规定的技术标准和评估程序评估地价、出具虚明文件的，由市土地管理部门提请授予其资格的行政管理部门依照有关规定处理。

    第二十七条  本市集体土地建设用地的地价管理，参照本办法执行。

国有土地房屋评估方法范文4

市负责本市行政区域内房屋征收与补偿工作。。

房屋征收部门委托不以营利为目的的房屋征收实施单位承担房屋征收与补偿的具体工作，监督其行为，并对其行为后果承担法律责任。

二、明确房屋征收与补偿程序

㈠通报。房屋征收范围确定后，房屋征收部门应当第一时间书面通报有关部门，暂停办理征收范围内房屋的新建、扩建、改建和改变房屋用途等相关手续及暂停期限。

㈡认定。市组织规划、城市管理执法、国土资源、监察、住房保障和房屋管理等部门对征收范围内未经登记的建筑进行调查，认定建筑性质。合法建筑和未超过批准期限的临时建筑，由所在社区组织所有权人选择房地产评估机构评估；违法建筑或超过批准期限的临时建筑，责令所有权人拆除。

㈢调查。房屋征收部门对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况进行调查登记。调查结果在房屋征收范围内向被征收人公布。

㈣拟定补偿方案。房屋征收部门拟定征收补偿方案，报市。市组织有关部门对征收补偿方案进行论证，公开征求公众意见。征求意见期限不少于30日。征求意见情况和根据公众意见修改的情况及时公布。

㈤作出征收决定。市按照有关要求，足额到位征收补偿费用，实行专户存储、专款专用，由房屋征收部门、市财政局、开户行三方监管。并对征收范围内社会稳定开展风险评估。房屋征收决定涉及被征收人200户以上的，召开市常务会议讨论决定。作出房屋征收决定后及时公告，载明征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项。房屋被依法征收的，国有土地使用权同时收回。

㈥订立补偿协议。房屋征收部门与被征收人订立补偿协议。。

㈦申请强制执行。被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，市依法申请人民强制执行。强制执行申请书应当附具补偿金额和专户存储账号、产权调换房屋和周转用房的地点及面积等。

㈧完善档案。房屋征收部门建立房屋征收补偿档案，将分户补偿情况在房屋征收范围内向被征收人公布。

㈨正式入住。安置房建设完成，被征收人办理入住手续。

三、细化房屋征收与补偿标准

被征收人可以选择货币补偿与产权调换两种补偿方式。实行货币补偿的，补偿金额按照房地产评估机构评估的被征收房屋价格确定；实行房屋产权调换的，安置房屋和征收房屋的价格由房地产评估机构评估确定。双方结清差价后，安置房屋的产权归被征收人所有。

有下列情形的，市按照标准向被征收人支付补助费用。

㈠征收的住宅房屋实际用于经营使用，且取得营业执照、税务登记证并有正常纳税记录一年以上，房屋所有权证、营业执照和税务登记证注明的营业地点、时间一致的，房屋征收部门根据经营年限和实际用于营业的房屋面积，在住宅房屋评估价格的基础上，临主要街、路（含商业街、市场）的，每平方米补助500元至1000元。

㈡征收的住宅房屋被征收人或房屋承租人因征收而迁出的，由征收人按所征住宅房屋建筑面积10元/平方米的标准，向被征收人或房屋承租人支付搬迁补助费（按房屋建筑面积计算的搬迁补助费不足500元的，按500元计发）。先迁至过渡房后又迁至安置房的，搬迁补助费总额增加一倍。

㈢被征收人或房屋承租人自找房屋过渡的，由征收人按原住宅建筑面积每月每平方米5元的标准，向被征收人或房屋承租人支付临时安置补助费。由于征收人责任而延长过渡期限，逾期6个月以内的，补助费按每月每平方米6元的标准支付；逾期6个月以上的，补助费按每月每平方米8元的标准支付。

由征收人提供住宅房屋过渡的，在约定过渡期内，被征收人或房屋承租人不支付房租，征收人不支付临时安置补助费。由于征收人责任而延长过渡期限的，征收人应当自逾期之月起，增加临时安置补助费。逾期6个月以内的，临时安置补助费按原房住宅面积每月每平方米2元的标准支付；逾期6个月以上的，临时安置补助费按每月每平方米4元的标准支付。

㈣征收非住宅房屋造成的停产、停业损失，按所征收房屋非住宅部分评估价值1.5%的标准，由征收人给予一次性补助。

非住宅房屋一般情况下与住宅房屋搬迁补助费实行同一标准。非住宅房屋征收涉及大型机器、设备搬迁、安装的，其搬迁、安装所需费用，由征收人与被征收人协商后委托有资质的资产评估机构评估，或按照设备搬迁、安装实际发生的费用，由征收人给予一次性补助。

㈤征收非住宅房屋实行产权调换且调换的房屋不能一次性解决，需要过渡的，过渡补助费标准按所征房屋非住宅部分评估价值6%的标准，由征收人给予一次性补助。征收双方当事人在签订征收补偿安置协议时，协商约定非住宅过渡期限及超期进行产权调换的违约责任。

㈥房屋附属物（如围墙、灶台、厕所、树木等）的补偿标准，由双方协商确定。协商不成的，由物价部门评估确定。。

省、市有关国有土地上房屋征收补偿费用标准未出台前，我市行政区域内国有土地上房屋征收补偿费用标准按照上述意见执行。省、市有关国有土地上房屋征收补偿费用标准出台后，从其规定。

各有关部门要按照谁主管、谁负责的原则，切实做好下属单位、企业的房屋征收工作。通信、电力、广电、供水、燃气等管线所属单位要按照谁的资产谁迁移的原则，积极支持和主动参与沿线的房屋征收工作。

四、依法评估作价

被征收房屋、同区位新建普通商品房或安置房屋的评估，由依法成立的具有三级以上房地产评估资质的单位评估。房地产评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定。房屋征收评估选用市场比较法。不具备采用市场比较法条件的，可以选用其他评估方法，但应当在评估报告中说明原因。

房屋征收部门每年向社会公布业务能力强、社会信誉好、具有相应资质的房地产评估机构名单。被征收人对评估确定的房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向上一级房地产价格评估专家委员会申请鉴定。

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关键词:财产课税制度　房产税　土地税　遗产税、赠与税

财产课税制度是一国税收体系的重要组成部分。1994年税制改革曾对我国财产课税制度作了一定程度的完善,但相对于所得税制、商品税制来说,财产课税制度改革的步子要小得多。目前我国财产课税制度在税种设置、税制设计、组织收入等方面有其明显的不足,因此改革和完善我国现行的财产课税制度,建立一个科学、合理、公平、有效、适合我国社会主义市场经济要求的财产课税体系,具有极为重要的意义。

一、 世界各国财产课税的发展概况及对我国的启示

。目前世界各国都已着手建立一套种类齐全、功能完整、与本国国情相适应的财产课税制度。从财产课税的实践来看,根据应税财产的形态不同可分为动态财产税和静态财产税。动态财产税是对转移或变动中的财产课征的财产税,主要包括遗产税和赠与税。静态财产税是对纳税人在一定时间内拥有的财产进行课税,是财产课税的主要组成部分。同时静态财产税依据其征收方式不同,分为综合财产税和特种财产税。综合财产税,又称为一般财产税,是对纳税人拥有的全部财产实行的综合课征。这种财产税的应税范围较广,原则上包括纳税人所有或支配的全部财产。实行综合财产税制度的国家主要有美国、加拿大、德国和新加坡等。特种财产税,又称个别财产税,是对特定类型财产课征的财产税,主要包括土地税、房屋税、车辆税等。发展

税税制比较完善的国家,一般以市场价值为计税依据。客观地分析,以市场价值为税基有三个优点:一是税基具有弹性,随着房地产市场价值的上涨,税基扩大,财产税的收入也将相应增加。二是市场价值反映纳税人的纳税能力,有利于实现税收公平原则。但以市场价值为税基要定期对财产进行评估,税收征管成本较高。因此,大多数以市场价值为计税依据的国家都设立专门的房地产评估机构,实行严格的财产登记制度,同时税务机关从不同渠道搜集有关财产税、纳税人以及市场的信息,注重与各部门的协调配合,强化征收管理,堵塞税收漏洞,减少税收流失。

国外经验表明,发达国家都已基本上建立了一套多税种协调配合、功能健全的财产课税制度。发展

,人们收入水平显著提高,社会分配悬殊问题也日益显凸出来,这一方面使财产税的税源增加,税基扩大,增加财产课税收入成为可能,另一方面也使征收财产税更为必要。因此,要从思想上转变观念,重视财产税制建设,从增加税种,完善税制、加强征管入手,适当增加财产课税收入。

国有土地房屋评估方法范文6

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    1、规范和增加财产税税种。随着市场经济的不断推进,我国财产的私有化程度已有所提高,财产税的税源增加,税基扩大,应适时增加财产课税税种,适当调整某些税种的征收范围,调整税目税率。由于我国公民纳税意识淡薄,征管水平较低等原因,我国的财产税制宜采用按不同财产分别课征的个别财产税制,而不是综合所有财产课征的一般财产税。我国财产税制应包括的税种有:房产税、土地税、不动产税、车船税、契税、遗产税和赠与税。

    2、提高对财产税制的重视,提高财产课税收入在财政收入中的比重。经过改革开放后20年的经济高速发展,人们收入水平显着提高,社会分配悬殊问题也日益显凸出来,这一方面使财产税的税源增加,税基扩大,增加财产课税收入成为可能,另一方面也使征收财产税更为必要。因此,要从思想上转变观念,重视财产税制建设,从增加税种,完善税制、加强征管入手,适当增加财产课税收入。

    3、健全税收立法,堵塞税收征管漏洞。财产课税有关的税收立法要尽早出台,使税收法规健全,规范和指导各税的征收管理。强化税收征收管理,完善税务稽核、征管手段、提高税收征管人员的业务素质,堵塞税收漏洞。同时要建立严密的财产登记制度和有权威的财产评估制度,加强税务机关与有关部门的配合协调机制。

    4、有关财产课税制度的设计。(1)完善房产税的设想。首先改革内外有别的房产税制度,对外资征收的房地产税改为与内资统一的房产税,内外资一视同仁。其次,扩大税基。房产税是我国财产税制的主要税种,我国现行房产税的征税范围虽从城市扩大到农村,但对城乡居民住宅免税。随着住宅商品化的发展和人们收入水平的提高,私人拥有的房产将会不断增加,应在一定条件下,对私人拥有一定数量的房产课税,扩大房产税税基,税率可适当从低。再次,建立和完善房产估价制度。房产估价历来是一个棘手的问题,我国的房产估价刚刚起步,估价制度很不完善。要注重建立一套适应市场经济发展的房产专门估价机构和一支富有实践经验专职估价人员,提高专门估价人员的业务素质和职业道德。加强对房产评估方法的研究,逐步形成一套符合我国国情的房产评价方法体系,为房产税的计征提供科学的依据。房产管理部门应密切配合税务部门,提供相关的税务资料。最后,房产税宜采用地区差别比例税率。房产税属于地方税种,但对房产投资规模应有一定的调节作用,可在税率的制定上有确定税率幅度,各地依据本地区的情况和房屋等级最后确定税率。这样既保证有一定的宏观权,又能体现和照顾各地不同的实际情况。

    (2)完善土地税的设想。从加强对土地的取得、占用和转让等各环节进行有效的调节和控制的角度出发,首先改革现行的城镇土地使用税,对全国范围内土地资源的占有使用征收一般土地税,征税范围从城镇扩展到农村。农村收益水平低、负担重是客观事实,但我们可以通过减少各种摊派、清理各项收费以及改革现行农业税制,在保证农民总体负担水平不变或略有下降的前提下征收一般土地税,且规定较低的税率予以照顾。这既有利于统一我国的土地税制,又有利于规范农村收益分配关系。税率的设计上可在现行按照土地位置标准基础上,同时采用土地用途标准,使前者起到调节级差收入的作用,后者达到调节土地使用结构的目的。其次,扩大契税的征收范围,保护单位和个人依法取得土地使用权的权利。除要对全民、集体所有制单位购买房屋,城镇职工征收契税外,对承受出让、转让城镇国有土地使用权的包括外国人、华侨购买房屋、承受出让土地使用权也征收契税。这样有利于保障使用者的合法权益,创造稳定的出让、转让秩序。同时我国土地资源匮乏,目前有的地方为吸引投资,竞相降低出让价格,征收契税有利于保护国有土地资源。最后应适时开征土地闲置税和土地荒芜税。从合理使用土地资源,充分利用我国有限的耕地出发,适时开征土地闲置税和土地荒芜税极为必要。

    (3)开征遗产税和赠与税,调节高收入。首先尽早及时开征遗产税和赠与税。从完善税制、财政收入、公平社会财富分配、鼓励勤劳致富等方面考虑征收两税都极为必要。从国际惯例来看,不仅发达国家,许多发展中国家也陆续开征了两税。我国尽早开征,既符合国际惯例,又保障了我国的经济权益。其次在税制模式上选择总遗产税制和总赠与税制。我国的遗产继承无需经过的认定,继承人可自行分割交接,同时我国公民的纳税意识短期内无法提高。基于这些实际情况,我国宜选择总遗产税制和总赠与税制,即对被继承人的遗产总额征收遗产税,对赠与人的财产征收赠与税,既保证税源可靠,税收收入及时,又简便易行,适用于我国的征管水平并为纳税人所接受。再次,课税对象范围应包括动产和不动产,以超额累进税率并规定适当的起征点,合理确定扣除项目,如设丧葬费用扣除、遗产管理费用扣除、债务扣除、捐赠扣除等。最后,制定有关部门相互协调配合的征管措施。任何管理与个人财产相关的部门,未有税务机关开列的遗产税和赠与税完税证明或免税凭证,不得办理任何转让遗产的手续。各有关部门有义务为税务机关提供查证遗产的资料和情况。

    主要参考资料:

    1、曲顺兰,《国外财产课税的比较与我国财产课税的完善》,《涉外税务》 1999年第5期

    2、彭龙运,《外国财产课税制度》,《中国财政》1999年第6期